اگر جزو افرادی هستید که به فکر مهاجرت به کانادا و خرید ملک در آنجا هستید اما پول کافی ندارید و یا اگر در حال حاضر در کانادا هستید و برای خرید خانه به فکر تهیه وام مسکن هستید ولی از شرایط و جزییات آن اطلاع کافی ندارید، خواندن این مقاله را به شما پیشنهاد می‌کنیم.
هنگام خرید خانه در کانادا احتمالا تنها از عهده پرداخت بخش کوچکی از مبلغ کل خانه بر‌می‌آیید. جای هیچ نگرانی نیست. شما میتوانید برای پوشش باقی هزینه‌های خرید ملک در کانادا از یک سازمان یا مرکز وام دهنده وام مسکن کمک بگیرید.
وامی که به شما کمک می‌کند تا بقیه هزینه‌های خرید ملک را پرداخت کنید در کانادا اصطلاحا مورگیج (Mortgage) یا وام مسکن نامیده می‌شود. این وام قراردادی است بین شما و وام دهنده، و ضامن آن ملکی است که با پول وام می‌خرید. اگر به شرایط گرفتن وام مسکن در کانادا و مقررات آن پایبند نباشید وام دهنده از لحاظ قانونی حق دارد ملک شما را ضبط کند و در اختیار بگیرد.
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط دریافت وام مسکن در کانادا، مدارک لازم، نحوه دریافت وام مسکن، وام دهنده‌ها و ده‌ها مورد دیگر مربوط به وام مسکن کانادا با ادامه مقاله با ما همراه باشید.
- بیشتر بخوانید: اجاره خانه در کانادا
مزایای دریافت وام مسکن در کانادا
- مجبور نیستید همه پول ملک را یکجا و کامل پرداخت کنید.
- معمولا اما نه همیشه با پیش‌پرداخت حدود ۵ تا ۲۰٪ قیمت ملک میتوانید مبلغ باقی مانده را وام بگیرید.
- میتوانید وام را طی یک بازه زمانی ۵ تا ۳۰ ساله پرداخت کنید.
- معمولا بسته به شغل و درآمدی که دارید میتوانید نوع سود بانکی وام خود را انتخاب کنید.
شرایط گرفتن وام مسکن در کانادا
شرایط وام مسکن با توجه به دو حالت عمومی و خصوصی آن متغیر است.
شرایط عمومی دریافت وام مسکن در کانادا
- ملک باید در تمام طول سال قابل سکونت باشد و در خاک کانادا واقع شده باشد
- بین ۵ تا ۳۵٪ قیمت خانه باید پیش‌پرداخت شود. این درصد بستگی به وضعیت ملک و توانایی متقاضی وام دارد
- پیش‌پرداخت میتواند از محل پس انداز، فروش ملک یا هدایای مالی غیر قابل بازپرداخت از اقوام یا آشنایان تأمین شود
- سقف بدهی های وام گیرنده نباید بیشتر از ۳۹ تا ۴۴٪ از درآمد ماهیانه‌اش باشد، این درصد به سوابق اعتباری متقاضی وام مسکن و به موسسه مالی وام دهنده بستگی دارد
- در صورتی که پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪ ارزش ملک باشد وام باید بیمه شود
شرایط خاص دریافت وام مسکن در کانادا
موقعیت شهروندی شما در کانادا پیوندی مستقیم با تمایل وام‌دهنده ها در ارائه وام به شما دارد.
همه افراد در شرایط خاص دریافت وام مسکن در یکی از این ۴ گروه قرار می‌گیرند:
- افرادی که شهروندی یا اقامت دائم کانادا را دارند.
- افرادی که اجازه کار قانونی در کانادا دارند.
- افرادی که دانشجو یا گردشگر هستند.
- افرادی که در کانادا اقامت نداشته ولی قصد خرید خانه دارند.
شهروندان می‌توانند برای ۱-۲ واحد ملکی تا ۹۵٪ ارزش ملک و برای ۳-۴ واحد ملکی تا ۹۰٪ ارزش املاک وام بگیرند.
اگر حق شهروندی یا اقامت دائم کانادا دارید برای گرفتن وام باید این شرایط را رعایت کنید:
- اعتبار خود و توانایی بازپرداخت وام را به وام دهنده و یا شرکت بیمه اثبات کنید
- امتیاز اعتباری یا Credit Score شما دست کم ۷۰۰ باشد
- در صورتی که پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪ قیمت ملک باشد وام باید بیمه شود
اگر ساکن کانادا هستید، شغلی ثابت دارید و برای خرید خانه به وام مسکن نیاز دارید. گرفتن وام برای شما هم ممکن است. شرایط وام مسکن افرادی که در کانادا شغل ثابت دارند:
- وام مسکن محدود به خرید یک واحد ملکی است
- داشتن مجوز قانونی کار در کانادا ضروری است
- خریدار باید حداقل ۱۰٪ ارزش ملک را به صورت پیش‌پرداخت بپردازد
- خریدار باید در واحد ملکی ساکن شود
- وام گیرندگان باید از موسسات مالی کشور مبدا نامه ارجاع مبنی بر تمکن مالی ارائه دهند
در اصل باید بیمه کننده و وام‌دهنده را قانع کنید که توان بازپرداخت منظم اقساط خود را دارید.
اگر ۲۰٪ مبلغ ملک را پیش‌پرداخت کنید دیگر وام نیاز به بیمه ندارد.
افرادی که به این دو گروه تعلق دارند هم می‌توانند وام بگیرند! البته مثل همه باید ثابت کنند که توانایی بازپرداخت وام را دارند و منابع مالی خرید ملک را به صورت شفاف مشخص کنند.
- پرداخت حداقل ۳۵٪ پیش پرداخت
- ارائه نامه ارجاع از بانک مبدا پول
- ارائه گواهی اشتغال به کار که مبلغ درآمد فرد را به دلار کانادا تأیید کند
- گردش حساب سه ماه گذشته
- ارائه نامه ارجاع از بانک مبنی بر تمکن مالی
- حساب بانکی در کانادا
شما به حسابی نیاز دارید که پیش‌پرداخت را از آن برداشت کرده و مبلغ وام به آن واریز شود. ایده خوبی است که قوانین موسسه وام دهنده مورد نظر خود را هم از قبل بررسی کنید، زیرا هر بانک یا موسسه وام دهنده قوانین خود را دارد و بعضی سخت گیرتر از آنچه فکر می‌کنید، هستند.
این افراد به راحتی سایرین توان دریافت وام مسکن ندارند اما مدارک لازم برای تشکیل پرونده در این خصوص را باید آماده کنند و اگر از طریق وکیل پیش بروند، ساده تر به هدف خواهند رسید.
مدارک لازم برای گرفتن وام مسکن کانادا
- اطلاعات شغل کنونی شما از جمله فرم T4، فیش حقوقی، یا نامه از کارفرما
- دیگر منابع درآمد مثل سرمایه‌گذاری‌ها یا درآمد از کسب و کارتان
- اظهارنامه سرمایه گذاری ها و پس انداز های شما در ۹۰ روز گذشته
- مدرک برداشت از طرح پس انداز بازنشستگی، اگر از طرح خرید مسکن استفاده می‌کنید
- اگر عضوی از خانواده یا دوستی مبلغی را به عنوان هدیه به شما کمک می‌کند نیاز به یک نامه دارید که مشخص می‌کند این مبلغ قرضی نیست
- یک چک سفید
نحوه گرفتن وام مسکن در کانادا چگونه است؟
برای گرفتن وام مسکن در کانادا به دو طریق میتوانید اقدام کنید:
۱. به صورت بی واسطه به یک بانک یا اتحادیه مربوط به اعتبار شهروندی بروید و برای وام مسکن درخواست بدهید.
۲. از یک کارگزار وام مسکن کمک بگیرید، که جزئیات مالی مربوط به شما را می‌گیرد و از طرف شما بهترین نرخ وام مسکن را خریداری می‌کند. پس از ارسال درخواست خود، از قبل توسط وام دهنده خود برای نرخ وام مسکن و حداکثر قیمت خرید تأیید خواهید شد.
پیش تاییدیه‌ها معمولا نرخ وام مسکن شما را برای ۶۰ تا ۹۰ روز قفل می‌کنند. پس از ارائه پیشنهاد برای خانه، اسناد اضافی مورد نیاز برای نهایی کردن تایید رهن و انتقال وجوه برای تضمین خرید خانه خود را ارسال خواهید کرد.
مراحل گرفتن وام مسکن در کانادا
۱. درخواست وام دهید
ابتدا یک کارگزار وام مناسب پیدا کنید. فرم درخواست را پر کنید.
۲. مدارک مورد نیاز را آماده کنید
خوب است مدارک خود را زودتر آماده کنید. اگر وام مناسبی پیدا شود فقط ۵ تا ۱۰ روز کاری فرصت دارید که مدارک خود را تحویل دهید.
- اگر کارمند هستید
- نامه اشتغال که شامل این موارد باشد:
- مدت اشتغال شما
- عنوان شغلی شما
- حقوق شما
- فیش حقوقی
- نامه اشتغال که شامل این موارد باشد:
- اگر خویش‌فرما هستید یا کسب‌و‌کار خود را دارید
- مدارک مالیاتی، فرم های T1, T4, T5
- ارزیابی دارایی‌های شما (Notice of Assessments)
۳. وام دهنده را انتخاب کنید
- بانک: اگر از بانک وام می‌گیرید انتخاب‌های شما محدود است
کارگزار بانک انواع وام مسکن را به شما ارائه می‌دهد: وام متغیر یا ثابت ، بلندمدت یا کوتاه مدت
- کارگزار وام: موقعیت مالی و مدارک شما را بررسی کرده و یکی از این دو مسیر را معرفی می‌کند:
- خود او وام را برای شما انتخاب می‌کند و به شما اطلاع می‌دهد.
- یک کارگزار حرفه‌ای به شما چند گزینه پیشنهاد داده و به شما توضیح می‌دهد که کدام گزینه برای شما مناسب‌تر است.
۴. شرایط شما به عنوان وام گیرنده بررسی می‌شود
در این مرحله وام‌دهنده وضعیت شما را بررسی کرده و تصمیم می‌گیرد که به شما وام بدهد یا خیر!
وام‌دهنده چند عامل اصلی را در نظر می‌گیرد
- اعتبار
- درآمد
- وضعیت ملک
۵. تعهدنامه را امضا کنید
زمانی که که وام شما تأیید شود، بانک از شما خواهد خواست که یک تعهدنامه امضا کنید. پس از امضای نامه، به وام‌دهنده متعهد شده‌اید و وام دهنده دستورالعمل‌های گرفتن وام را به وکیلتان ارسال می‌کند. وکیل مدارک را آماده کرده و شما آن را امضا می‌کنید و این نامه ضمیمه سند ملک می‌شود.
نامه‌ای که وام دهنده برای وکیلتان ارسال می‌کند شامل موارد زیر است:
- دوره بازپرداخت
- نرخ سود بانکی
- مبلغ کل وام
- مالیات ها و نحوه‌ی پرداخت آنها
- بیمه
- شرایط استاندارد که بررسی و ارزیابی نهائی مدارک متقاضی است
۷. نرخ ها را چک کنید
نهایی کردن قرارداد ۳۰ تا ۶۰ روز طول می‌کشد. ۷ تا ۱۰ روز قبل از امضای اسناد خرید به کارگزار وام خود زنگ بزنید.
آیا نرخ‌های سود کمتر شده‌اند؟ اگر اینطور است باز هم میتوانید با وام‌دهنده چانه‌زنی کنید.
مرحله آخر بستن معامله (Closing) است. وکیل شما وام را از قیمت ملک کسر کرده. مبلغ دقیق پیش پرداخت و هزینه‌های دیگر را محاسبه کرده و از شما خواهد خواست که با در اختیار داشتن مبلغ مورد نظر به دفتر او بروید.
دقت کنید که در معامله مسکن باید پول‌ها را به وکیل خود بسپارید نه به کارگزار یا فروشنده خانه.
متوسط وام مسکن در کانادا چقدر است؟
متوسط وام مسکن در کانادا در سال ۲۰۲۳ مبلغ ۳۲۰٬۲۹۸ دلار کانادا است. در سال‌های اخیر، میانگین مبلغ وام‌های مسکن در کانادا در حال رشد بوده است. از حدود ۲۱۴,۲۰۳ دلار کانادا در سال ۲۰۱۳، میانگین ارزش وام‌های مسکن با رشد ۵۰ درصدی به حدود ۳۲۰٬۲۹۸ دلار کانادا در ۲۰۲۳ افزایش یافت.
وام دهنده‌ها و انواع آنها در کانادا
موسسات مالی در کانادا را می‌توان به سه دسته اصلی تقسیم کرد،
۱. وام دهنده‌های سنتی که با عنوان وام دهنده‌های گروه الف A Lender هم به آنها اشاره می‌شود.
۲. وام دهنده‌های جایگزین یا سایه که به اصطلاح گروه ب یا B Lender هم نامیده می‌شوند.
۳. وام دهنده‌های خصوصی.
تفاوت بین وام دهندگان A، وام دهندگان B و وام دهندگان وام مسکن خصوصی چیست؟
۱. وام دهنده‌های گروه الف
اصطلاح A lenders به بانک‌ها و موسسات اعتباری اشاره می‌کند که فقط به مشتریان گروه الف که درآمد و امتیاز اعتباری خوبی دارند وام می‌دهند.
برای نمونه می‌توان به بانک هایی چون BMO، CIBS، بانک ملی کانادا، Scotiabank، RBC و TD اشاره کرد.
این موسسات مالی تابع مقررات دولت فدرال هستند. به عبارت دیگر برای وام گرفتن از آن ها باید تست استرس یا تست فشار مالی را بگذرانید.
تست استرس یکی از این دو حالت را بررسی می‌کند:
- آیا متقاضی توانایی پرداخت وام با سود مشخص شده در ۵ سال آینده را دارد؟
- آیا متقاضی توانایی پرداخت تا ۲٪ سود بیشتر از نرخ پیشنهادی بانک را دارد؟
معمولاً حالتی که رقم آن سنگین‌تر است بررسی خواهد شد.
جالب است بدانید بعضی از موسسات اعتباری که به مشتریان گروه الف خدمات می‌دهند تابع قوانین فدرال نیستند، البته بعضی از آنها مشغول تغییر قوانین خود در راستای تست استرس هستند.
معمولاً وام دهنده ها گروه الف، قراردادی مشخص مقابل شما می‌گذارند. اگر بندی از قرارداد را متوجه نمی‌شوید آنقدر سوال بپرسید تا همه چیز برای شما روشن شود. هرگز چیزی مثل قرارداد وام مسکن را بدون درک کامل امضا نکنید.
۲. وام دهنده‌های گروه ب
به غیر از ۶ بانک اصلی کانادا، بانک هایی مثل Equitable و Home Capital به مشتریان گروه ب خدمات ارائه می‌دهند.
این مؤسسات مالی راحت تر وام می‌دهند، البته این موضوع را با نرخ سود بالاتر جبران می‌کنند! به عبارت دیگر این موسسات به افرادی وام می دهند که شرایط کافی برای دریافت وام و کارت اعتباری ۶ بانک اصلی را کسب نکرده‌اند.
احتمالاً این افراد کسانی هستند که سابقه اعتباری قوی یا درآمدی مطمئن ندارند. اگر از این موسسات وام دریافت می‌کنید توصیه می‌شود که قرارداد را خوب بررسی کنید و گرفتار بهره بانکی که توان پرداخت آن را ندارید نشوید!
۳. وام دهنده‌های خصوصی
وام دهنده‌های خصوصی بسیار متنوع هستند، وام دهنده خصوصی ممکن است والدین شما باشند یا موسساتی که در زمینه وام مسکن تخصص دارند. گرچه این موسسات وام را مشروط به تست استرس نمی‌کنند، در امضای قرارداد با وام دهندگان خصوصی به شدت دقت کنید. تجربه نشان می‌دهد که این شرایط آسان هزینه خود را دارد!
هنگام بررسی یک وام دهنده جایگزین، پنج سوال مهم را به پاسخ درست و منطقی نزدیک کنید:
۱. نرخ بهره چقدر است؟
۲. پرداخت ماهانه وام مسکن چقدر است؟
۳. اگر نتوانید وام مسکن را پرداخت کنید جریمه پیش پرداخت چیست؟ چگونه محاسبه می شود؟ برای خروج از وام مسکن به طور کلی چه هزینه ای برای شما خواهد داشت؟
۴. آیا امتیازی برای پیش پرداخت وجود دارد – به عنوان مثال، اگر به مدت یک ماه به وام دهنده پرداخت وام مسکن بزرگ تری بدهید، می توانید از پرداخت جریمه اجتناب کنید؟
۵. فاین پرینت یا جزئیات مهم قرارداد (که معمولا ریز نوشته می‌شوند) کدام موارد هستند؟
۶. تا جوابی قانع کننده برای این سوالات پیدا نکرده اید هیچ چیزی را امضاء نکنید. اگر چیزی را درک نمی کنید از پرسیدن سوالاتی که به نظر شما احمقانه‌اند ترس نداشته باشید.
۷. برای گرفتن وام خصوصی حتماً یک وکیل بگیرید.این کار معادل با فهمیدن همه چیز است. وکیلی قابل اعتماد به شما کمک می‌کند همه چیز شفاف باشد و بند های خطرناک قرارداد را شناسائی کنید.
قوانین وام مسکن استان خود را بدانید. وام دهندگانی که تابع قوانین بانک‌ها و موسسات مالی نیستند، احتمال دارد مبالغی غیر متعارف از شما درخواست کنند که گاهی بعضی از آنها غیر قانونی هستند.
بهترین بانک برای گرفتن وام مسکن در کانادا کدام است؟
زمانی که تصمیم جدی برای خرید خانه و دریافت وام مسکن بگیرید، تعداد زیادی آگهی‌های وام با نرخ‌های سود و شرایط گوناگون پیدا خواهید کرد اما کدام گزینه برای شما مناسب است؟
بانک‌ها با هم متفاوت هستند اما چند مورد برای همه آنها مهم است
- اعتبار وام گیرنده
- سهم پیش پرداخت از کل ارزش ملک
- درآمد و شغل متقاضی وام
- ملک انتخابی
ملک برای بانک خیلی مهم است چون پشتوانه وام است. بنابراین وام دهنده تمایل دارد ملک خوب و ارزشمند باشد.
هر بانکی تخصصی دارد اما بهترین بانک یا موسسه اعتباری برای گرفتن وام مسکن این خصوصیات را دارد:
- در دوره بازپرداخت وام کمترین پول را از شما می‌گیرد
- بیشترین انعطاف پذیری را دارد
- به هیچ وجه بانک خود را بر اساس پایین ترین نرخ سود انتخاب نکنید.
بررسی بانک‌ها و موسسات اعتباری
۱. بانک‌ها
خیلی از کاربرها در منابع قابل استناد نظرسنجی ، آن را بانک مناسبی برای وام مسکن توصیف نمی کنند. فقط اجازه دارید سالی ۱۰٪ از اصل وام را زودتر و بدون جریمه بپردازید.
این بانک وام‌های خوب و بد دارد.
- گزینه‌ی وام هوشمند آنها واقعاً هوشمند نیست. اجازه دارید فقط سالی ۱۰٪ از کل وام را زودپرداخت کنید.
اگر این وام را بگیرید در پایان دوره اجازه ترک بانک را ندارید. به عبارت دیگر مجبور هستید با نرخ آنها کنار بیایید.
- گزینه وام عادی آنها به شما تا سالی ۲۰٪ اجازه زودپرداخت می‌دهد.
اگر زودپرداخت کنید بعداً در صورت نیاز اجازه دارید از پول‌های زود‌پرداختی برداشت کنید.
این بانک به شما گزینه‌های زودپرداخت سالانه ۱۰،۱۵، ۲۰٪ ارائه می‌دهد.
- کمترین انعطاف‌پذیری برای وام‌هایی با زود پرداخت سالانه ۱۰٪ است.
- بیشترین انعطاف پذیری برای وام‌هایی است که به شما اجازه زود پرداخت سالانه تا سقف ۲۰٪ از کل وام را می‌دهند. البته نرخ سود این وام ها در این بانک بالاتر است.
- میتوانید مبلغ اقساط را تا ۱۰۰٪ افزایش داده و اصل وام را زودتر بپردازید.
این بانک بهترین گزینه برای دوست‌داران فناوری است. این بانک در راستای پرداخت سریع وام به مشتری دو گزینه خوب ارائه می‌دهد:
- اقساط خود را تا سقف دو برابر افزایش دهید و اصل پول را زودتر پرداخت کنید.
- تا سقف سالیانه ۱۵٪ از کل وام را زودپرداخت کنید.
با توجه به معیارهای عنوان شده میتواند بهترین بانک باشد. این بانک به شما اجازه می‌دهد وام خود را زودتر پرداخت کنید و با بدهکار نگه داشتن شما فکر سود گرفتن از شما نیست.
- به شما اجازه ۱۵-۲۰٪ زود پرداخت سالانه از کل وام را می‌دهد.
- به شما اجازه می‌دهد مقدار اقساط ماهیانه را هر سال تا سقف ۱۵٪ افزایش دهید.
- از طریق گزینه پرداخت دوبل میتوانید هر قسطی را که بخواهید ۲ برابر پرداخت کنید.
به عبارت دیگر شما میتوانید اساساً اقساط خود را تا ۱۱۵٪ افزایش دهید که از همه بانک‌ها سریع‌تر و بهتر است. جالب این است که مجبور نیستید همه اقساط وام را به صورت افزایش یافته پرداخت کنید.
- میتوانید یکی از اقساط را پرداخت نکنید (miss a payment)!
تا زمانی که طبق ترتیب اقساط، اخرین قسط را پرداخت کرده باشید میتوانید یک قسط را پرداخت نکنید.
۲. موسسات تخصصی وام مسکن در کانادا
این موسسات نام و برند بانک‌ها را ندارند و از آن‌جایی که بانک نیستند محصولات متنوع بانک‌ها را ارائه نمی‌کنند. اما حدود ۴۰٪ از سهم بازار وام مسکن در کانادا را به خود اختصاص داده‌اند.
برای رقابت با بانک‌ها این موسسات پیشنهادات و گزینه‌هایی استثنائی به مشتری ارائه می‌دهند.
- به کمک کارگزار وام خود میتوانید با آنها چانه‌زنی کنید و شرایط وام را به نفع خود بهتر کنید.
- جریمه‌های این موسسات بسیار سبک تر است.
- نسبت به شما انعطاف بیشتری دارند تا شما را مشتری خود نگه دارند.
- از قوانین بانکی فدرال پیروی می‌کنند. اگر سود زیادی از شما بگیرند قانون شما را محافظت خواهد کرد.
- بعضی از این موسسات به شما گزینه‌های تشویقی مثل گارانتی‌های خانگی Home Guarantee ارائه می‌دهند. مثلاً اگر یکی از سیستم‌های کلیدی خانه خراب شود میتوانید برای جایگزین کردن آن تخفیف خوبی بگیرید.
در این بخش ۳ تا از معروف‌ترین‌های کانادا را بررسی می‌کنیم. البته این موسسات ممکن است در استان‌های مختلف رفتار گوناگون داشته باشد. بهترین راه این است که با کارگزار وام خود مشورت کنید.
این موسسه رابطه خوبی با مشتریان دارد، در زمان تمدید قرارداد انعطاف پذیر است و به شما چند انتخاب خوب می‌دهد.
- سالی ۲۰٪ زودپرداخت انجام دهید.
- سالی ۲۰٪ مبلغ اقساط خود را افزایش دهید.
البته مجموع این دو گزینه نمی‌تواند از ۲۰٪ اصل پول فراتر برود.
این موسسه به خاطر نرخ‌های سودی رقابتی خود معروف است. همچنین جریمه‌های آنها سبک تر از بقیه است. معمولاً اولین موسسه‌ای است که در زمان کاهش نرخ سود به سرعت آن را اعمال کرده و بقیه موسسات و بانک‌ها را وادار به واکنش می‌کند. MCAP به متقاضیان وام انتخاب‌های بیشتر می‌دهد.
- میتوانید تا سالی ۲۰٪ زودتر پرداخت انجام دهید.
- میتوانید اقساط را سالی ۲۰٪ افزایش دهید و در این مورد محدودیت ندارید.
پرداخت‌های اضافی شما محدود نیست و از هر دو گزینه میتوانید استفاده کنید.
با در نظر گرفتن معیارهای عنوان شده این موسسه یکی از بهترین‌ها است. دقت کنید که پیشنهاد‌های این موسسه در همه‌ی استان‌ها یکسان نیستند. پس در مورد شرایط منطقه خود آگاهی کسب کنید. این موسسه به شما این گزینه‌ها را می‌دهد:
- میتوانید سالانه ۱۵٪ از کل وام را زود پرداخت کنید.
- سالی ۱۵٪ مبلغ قسط را افزایش دهید.
هر زمان که بخواهید میتوانید اقساط دو برابر بپردازید.
مقایسه بهترین بانک و بهترین موسسه وام مسکن
| ScotiaBank | FirstNational |
|---|---|
|
|
انواع سود بانکی وام مسکن در کانادا
سود بانکی مبلغی است که در مقابل استفاده از پول وام دهنده به او پرداخت می کنید. وام‌دهنده چند گزینه سود متفاوت به شما پیشنهاد خواهد کرد. پس از پایان مدت قرارداد اگر بازپرداخت وام کامل نشده باشد باید قرارداد خود را تمدید کرده و روی نرخ سود جدیدی توافق کنید.
سود وام مسکن در کانادا سه حالت اصلی دارد:
این سود در اصل ثابت نیست، فقط نرخ آن در بازه‌های زمانی طولانی تری تغییر می کند.
نرخ سود این گزینه بیشتر از گزینه های دیگر است، ولی طی مدت قرارداد پرداخت وام ثابت خواهد بود.
نرخ سود متغیر بر اساس نرخ اعلامی بانک مرکزی کانادا تغییر می‌کند. معمولاً نرخ سود متغیر از نرخ سود ثابت پایین‌تر مانده و طی زمان بازپرداخت کامل وام میتواند دلار‌های زیادی برای شما ذخیره کند. این نرخ سود بانکی طی مدت قرارداد چند بار کم یا زیاد خواهد شد.
- سود متغیر با اقساط ثابت
- سود متغیر با اقساط متغیر
در این نوع وام‌ها بخشی از سود وام ثابت و بخشی از آن متغیر است.
۱. نرخ سود ثابت
به طور خلاصه وام با سود ثابت
- مبلغ اقساط وام شما طی مدت قرارداد ثابت خواهند ماند.
- مبلغ دقیق پرداختی خود تا اتمام مدت قرارداد را خواهید دانست.
- اگر نرخ سود وام در بازار افزایش پیدا کند سود وام تا پایان مدت قرارداد ثابت خواهد ماند.
این سود در اصل ثابت نیست، فقط نرخ آن در بازه‌های زمانی طولانی تری تغییر می‌کند. نرخ سود این گزینه بیشتر از گزینه های دیگر است، ولی طی مدت قرارداد پرداخت وام ثابت خواهد بود.
اگر نرخ سود در زمان تمدید قرارداد تغییر کرده باشد ممکن است شما ناگهان دچار شوک اقساط شده و با اقساطی رو به رو شوید که توان پرداخت آنها را ندارید. ضمناً اگر بخواهید نوع سود وام خود یا وام‌دهنده‌ی طرف قرار داد را عوض کنید وام‌دهنده جریمه سنگینی از شما خواهد گرفت.
آمار نشان داده که نرخ سود متغیر در اکثر مواقع واز سود ثابت پایین‌تر بوده و فرایند دریافت با سود ثابت احتمالاً با ده‌ها هزار دلار به ضرر شما تمام خواهد شد.
۲. نرخ سود متغیر
در وام‌هایی که سود متغیر دارند
- نرخ بهره وام شما تغییر می‌کند.
- مبلغ اقساط وام تغییر می‌کند.
- لازم است دائماً روند تغییر نرخ بهره را پیگیری کنید.
نرخ سود متغیر بر اساس نرخ اعلامی بانک مرکزی کانادا تغییر می‌کند. معمولاً نرخ سود متغیر از نرخ سود ثابت پایین‌تر مانده و طی زمان بازپرداخت کامل وام میتواند دلار‌های زیادی برای شما ذخیره کند. به احتمال زیاد نرخ سود بانکی طی مدت قرارداد چند بار کم یا زیاد شود.در حالت متغیر معمولاً نرخ سود وام مسکن پایین تر از حالت ثابت خواهد بود.
اگر تصمیم بگیرید نوع سود وام یا وام‌دهنده‌ی طرف قرارداد را تغییر دهید جریمه‌های این‌کار خیلی پایین‌تر از حالت سود ثابت خواهند بود.
ویژگی سود متغیر این است که انعطاف پذیری بالایی دارد و شما میتوانید خود را با شرایط اقتصادی پیش آمده برای خود، وفق دهید.
۱.۲. سود متغیر با اقساط ثابت
- اگر نرخ بهره وام افزایش پیدا کند اقساط شما بیشتر صرف پرداخت سود وام می‌شوند.
- اگر نرخ بهره پایین بیاید اقساط صرف پرداخت اصل وام می‌شوند و وام شما سریع‌تر پرداخت می‌شود.
- اگر نرخ سود در بازار تا درصد مشخصی که در قرارداد درج شده است، افزایش پیدا کند ممکن است وام دهنده اقساط شما را افزایش دهد تا وام حتماً طی دوره مشخص شده کاملاً باز پرداخت شود.
۲.۲. سود متغیر با اقساط متغیر
در این حالت مبلغ اقساط همراه با نرخ سود وام مسکن تغییر می‌کند. مقدار مشخصی از هر قسط صرف پرداخت اصل پول می‌شود. سهم هر قسط از بهره بانکی بستگی به تغییرات نرخ سود دارد. در زمان عقد قرار مشخص است که چه مقدار از اصل پول تا پایان دوره پرداخت خواهد شد.
۳. نرخ سود ترکیبی
شما میتوانید انتخاب کنید که نرخ سود وام شما ترکیبی باشد. در این نوع وام‌ها بخشی از سود وام ثابت و بخشی از آن متغیر است.
- اگر نرخ سود بالا برود بخش ثابت تا حدی شما را محافظت خواهد کرد.
- اگر نرخ سود پایین بیاید بخش متغیر به نفع شما خواهد بود.
- هر بخش از نرخ سود این وام‌ها جزئیات مربوط به خود را دارد. بنابراین انتقال وام به وام‌دهنده‌ای دیگر دشوار خواهد بود.
چطور خود را از خطر افزایش نرخ بهره محافظت کنیم؟
اگر نرخ سود افزایش پیدا کند، مبلغ اقساط همراه با نرخ سود و با توجه به نرخ سود وام مسکن وام بانکی افزایش خواهد یافت. مطمئن شوید که بودجه شما قابلیت تطبیق با شرایط جدید را دارد.
مراقب شوک اقساط باشید. اگر نوع سود وام ثابت باشد ممکن است سود وام و در نتیجه اقساط وام در زمان تمدید قرارداد رقم قابل توجهی افزایش پیدا کند.
در زمان گرفتن وام پاسخ این سوالات را بررسی کنید.
- سقف افزایش بهره چقدر است؟
- انعطاف پذیری وام چقدر است؟
- آیا هر زمان که لازم شود میتوانید سود وام را به ثابت یا متغیر عوض کنید؟
- آیا اجازه دارید در صورت نیاز وام‌دهنده طرف قرارداد را عوض کنید؟
- اگر گزینه تبدیل وام دهنده یا نوع سود را فعال کنید چه جریمه‌ها یا هزینه‌هایی شامل پرونده شما می‌شود؟
نرخ سود وام مسکن چطور محاسبه می‌شود؟
معیارهای وام‌دهندگان برای محاسبه سود وام مسکن از این قرار است:
- طول قرارداد وام چه مدت است؟
- نرخ سود اصلی و پست شده در زمان قرارداد چند درصد است؟
- آیا تخفیف سود شامل شما می‌شود؟
- نوع سود انتخابی شما کدام است؟
- سوابق اعتباری شما چطور است؟
- آیا کسب و کار خود را دارید؟
نرخ سود اصلی و پست شده چه هستند؟
- نرخ سود اصلی (Prime) عددی است که وام دهنده‌گان برای محاسبه نرخ سود از آن استفاده می‌کنند. این نرخ دائماً در حال تغییر است.
- نرخ سود پست شده (Posted) درصد سودی است که وام‌دهنده‌ها برای تبلیغ خدمات وام روی وب‌سایت خود منتشر می‌کنند و مرتب در حال تغییر است.
احتمالا برای محاسبه نرخ بهره وامی که می‌گیرید، عددی به نرخ سود اصلی اضافه شود. اغلب بهره وام‌های متغیر اینطور محاسبه می‌شود. مثلاً اگر وام‌دهنده به شما نرخ سود اصلی + ۱٪ را پیشنهاد دهد، و نرخ سود اصلی ۳.۵٪ باشد. نرخ بهره وام شما ۴.۵٪ می‌شود. اگر نرخ اصلی ۳.۷٪ شود نرخ سود وام شما به ۴.۷٪ افزایش پیدا می‌کند.
اعتبار چه اثری بر سود وام دارد؟
برای تعیین نرخ سود وام و تصمیم‌گیری در مورد پرداخت وام، وام دهنده‌ها به گزارش و نمره اعتباری (Credit Score) شما نگاه می‌کنند.
- اگر سابقه اعتباری ضعیف یا ناموجود باشد گرفتن وام مسکن برای شما سخت می‌شود.
- اگر سابقه اعتباری خوبی داشته باشید ممکن است بتوانید نرخ بهره پایین‌تری برای وام خود بگیرید. در این صورت از نظر زمانی و مالی صرفه‌جویی کرده‌اید.
چطور اعتبار خود را سریع افزایش دهیم؟
اگر امتیاز اعتباری بالایی ندارید هرچه زودتر دست به کار شوید و سابقه اعتباری خود را تقویت کنید.
- حساب بانکی باز کنید و مرتب از آن استفاده کنید.
- بدهی‌ها را منظم و سر موقع پرداخت کنید. مخصوصا اجاره و بیمه.
- وام‌های کوچک بگیرید و توانایی خود در بازپرداخت وام را اثبات کنید.
- کارت اعتباری بگیرید.
- زمانی طولانی را نزد یک کارفرما بگذرانید و ثبات شغلی خود را نشان دهید.
سود وام مسکن کانادا، متغیر یا ثابت؟
| ثابت | متغیر |
|---|---|
|
|
جریمه های وام مسکن در کانادا
اگر مجبور شوید قرارداد وام را فسخ کنید باید جریمه پرداخت کنید. مبلغ جریمه بستگی به نوع قرارداد شما دارد بنابراین در زمان امضای قرارداد با بانک به جزئیات این بند توجه ویژه داشته باشید. مقدار وام مسکن بر مبنای قیمت کل خانه پس از کسر پیش‌پرداخت محاسبه می‌شود. معمولا مبلغ وام چند صد هزار دلار است.
چه قصد تسویه وام مسکن در موعد قرارداد (mortgage discharge) را داشته باشید چه قصد خروج زودتر از موعد قرارداد (disband a mortgage) نیاز است تا هزینه‌هایی را پرداخت کنید.
هزینه‌های اداری، هزینه‌های ارزیابی، هزینه‌های سرمایه‌گذاری مجدد و هزینه تخلیه وام مسکن برخی از جریمه های احتمالی در هنگام خروج پیش از موعد از قرارداد وام هستند.
چه کنیم جریمه نشویم؟
- قبل از دریافت وام مسکن، شرایط و ضوابط قرارداد وام مسکن خود را بررسی کنید.
- از وام دهندگان تحت نظارت فدرال مانند بانک ها بخواهید کاملا شفاف سازی کنند و از پرسیدن و آگاه شدن در باره همه موارد هرگز عقب نشینی نکنید. آنها ملزم هستند که هزینه‌های قراردادهای وام مسکن خود را با شفافیت اعلام کنند. فراموش نکنید که در صورت بروز هر مشکلی اولین و مهمترین اشتباه شما نپرسیدن و سکوت در زمان عقد قرارداد خواهد بود.
- وکیل خوب و آگاه داشته باشید و بدانید که قرار نیست همه کارها را خودتان انجام بدهید، این نشانه قدرت شما نیست!
بیمه وام مسکن چیست؟
اگر مبلغ پیش پرداختی که برای خانه پرداخت می‌کنید کمتر از ۲۰٪ باشد وام باید بیمه شود. بیمه وام به دلیل حفاظت از سرمایه وام دهنده در صورت عدم پرداخت اقساط در نظر گرفته می‌شود.
در کانادا ۳ شرکت وام مسکن را بیمه می‌کنند:
- سازمان وام مسکن و مسکن کانادا CMHC
- بیمه Sagen
- بیمه Canada Guarantee
اگر نیاز به بیمه نداشته باشید، باید حدود ۳۰۰-۴۰۰ دلار برای کارشناسی و ارزیابی (Appraisal) قیمت ملک بپردازید که نسبت به ۱۰-۲۰ هزار دلار هزینه بیمه رقم قابل قبولی است.
چرا باید وام مسکن خود را بیمه کنیم؟
بیمه خطر وام دادن به شما را کم می‌کند و هرچه خطر وام پایین‌تر باشد نرخ سود آن هم پایین‌تر می‌آید.
هرچه پیش‌پرداخت به ۳۵٪ نزدیک‌تر شود ریسک وام کمتر شده و نرخ سود بانکی به نرخ وام بیمه شده نزدیک می‌شود.
چگونه می توانم بدون اثبات درآمد ناشی از شغل، وام مسکن بگیرم؟
بیایید برای پاسخ به این پرسش، نظر یکی از کاربران سایت Quora را در این خصوص بررسی کنیم:
سارا یک کارشناس وام مسکن در مونترال و تورنتو با بیش از 15 سال سابقه رسمی به این سوال پاسخ داده است:
«برای دریافت وام معمولی یا پرریسک (با نسبت بالا) در کانادا، باید درآمدی برای پشتیبانی از پرداخت وام مسکن خود داشته باشید. وام دهندگان از دستورالعملی استفاده می‌کنند که درآمد شما را در رابطه با بدهی‌های شما بررسی می‌کند، که ما آن را سرویس دهی ناخالص (GDS) و کل بدهی (TDS) می نامیم. وام دهندگان اصلی از حداکثر GDS بین 34-39٪ و حداکثر TDS بین 42-44٪ استفاده می‌کنند. برخی از وام دهندگان بسته به درخواست و قدرت متقاضیان استثنا قائل می‌شوند.
برای دریافت وام مسکن بدون شغل یا حرفه ای که درآمدزایی داشته باشد، به یک وام دهنده خصوصی یا یک وام دهنده سهام نیاز است. این وام دهندگان معمولاً شرکت ها و افرادی هستند که می‌توانند به جای درآمد، به سهام یا پیش پرداخت شما دل ببندند.»
نکاتی که باید در مورد وام مسکن کانادا بدانید
- ضامن وام، یک ملک است.
- تا بازپرداخت کامل مبلغ وام، معمولا باید چند دوره قرارداد خود را تمدید کنید. در پایان دوره قرارداد وام احتمال دارد که هنوز مبلغی بدهکار باشید.
- به تفاوت میان دوره بازپرداخت وام (Amortization)، و مدت قراردادی (Term) که با وام دهنده امضا می‌کنید توجه کنید.
- دوره بازپرداخت میتواند بین ۵ تا ۲۵سال، و اگر وام بیمه نداشته باشد حداکثر تا ۳۰ سال، طول بکشد.
- مدت قرارداد میتواند کوتاه مدت ۱-۲ ساله و بلند مدت ۵ ساله یا بیشتر باشد.
- برای گرفتن وام ضروری است که مبلغ مشخصی پیش‌پرداخت داشته باشید.
- سود وام طی دوره پرداخت متغیر خواهد بود. هربار که مدت قرارداد خود را تمدید می‌کنید باید روی نرخ سود تازه توافق کنید. سه عامل اصلی که در نرخ سود اثر‌گذار هستند:
- شرایط اقتصادی
- نرخ سود بانکی
- نوع سود وام
- نوع سود را در زمان گرفتن وام انتخاب می‌کنید.
- نرخ سود تا بازپرداخت کامل وام چند بار کم و زیاد خواهد شد.
- باید وام‌دهنده را متقاعد کنید شرایط گرفتن وام را داشته یا شرایط پرداخت وام مسکن در کانادا را می‌دانید.
سوالات متداول
پاسخ این سوال مثبت است، بله، افراد غیر مقیم می‌توانند در هنگام برنامه ریزی برای خرید خانه در کانادا وام مسکن دریافت کنند. در بسیاری از موارد، بانک‌های کانادایی از افراد غیر مقیم پیش‌پرداخت بالاتری نسبت به ساکنان می‌خواهند، اما نرخ‌های بهره بسیار مشابه است.
اگر واجد شرایط باشید و مدارک شما تکمیل باشد، بله بسیار ساده است. ارائه دهندگان وام مسکن از امتیاز و میزان اعتبار شما برای سنجش قابلیت اعتماد مالی و توانایی بازپرداخت بدهی‌های شما استفاده می‌کنند. هرچه امتیاز اعتباری (credit score) شما بالاتر باشد، احتمال اینکه کمترین نرخ بهره وام مسکن در کانادا به شما ارائه شود بیشتر است. مساله مهم این است که مدارک لازم برای گرفتن وام مسکن در کانادا را به طور کامل در اختیار داشته باشید.
درواقع بیشتر از نرخ سود بهتر است نگران جریمه‌ها باشید. بزرگترین خطر جریمه وام است. این جریمه در مورد وام‌های ثابت معمولاً ۵٪ است که ممکن است رقم سنگینی حدود ۱۵-۲۰ هزار دلار شود.
اگر وام شما متغیر باشد معمولاً با پرداخت جریمه ۳ اقساطی میتوانید قرارداد را تغییر دهید.
پیش‌تاییدیه به شما اطلاع می‌دهد که تا چه سقفی میتوانید از بانک‌ها وام بگیرید. همراه با پیش‌پرداختی که پس‌انداز کرده‌اید شما خواهید دانست دنبال چه خانه‌هایی با چه قیمت‌هایی میتوانید بگردید
برای یک پیش تاییدیه دقیق از شما مدارکی مثل نامه شغلی و قبض‌های پرداخت خواسته خواهد شد. بعد از بررسی رقم دقیق و قابل استناد از مقداری که میتوانید وام بگیرید به شما اطلاع داده خواهد شد.
هنگام گرفتن پیش‌تائیدیه وام مسکن، سوال‌های زیر را فراموش نکنید
از کارگزارتان، سوال‌های زیر را بپرسید:
- نرخِ پیش‌تائید شده تا چه زمانی تضمین می‌شود؟
- در صورت پایین رفتن نرخ‌های بهره در زمانی که پیش‌تائیدیه
- گرفته‌اید، به‌صورت خودکار پایین‌ترین نرخ برایتان در نظر گرفته می‌شود؟
- آیا می‌توان پیش‌تائیدیه را تمدید کرد؟
- مدارک شناسایی
- اثبات اشتغال به کار (فیش حقوقی، نامه از کارفرما و غیره)
- گواهی توانایی پرداخت هزینه وام مسکن و هزینه‌های تسویه حساب
- مدارک دارایی‌ها (ماشین، قایق و غیره)
- مدارک بدهی‌های مالی
- گواهی تمکن مالی
- و غیره.
بسته به مدتی که در کانادا بوده‌اید، ممکن است لازم باشد موارد زیر را فراهم کنید:
- اظهارنامه بانکی و سوابق سرمایه‌گذاری
- سابقه اعتباری ۱ ساله در وطنتان
- گواهی درآمد خارجی
- و غیره.
به غیر از پس‌انداز میتوانید از هدایای غیر قابل بازپرداخت از دوستان و آشنایان، برداشت تا سقف ۳۵٫۰۰۰ دلار از صندوق ذخیره‌ی بازنشستگی و یا فروش ملکی دیگر کمک بگیرید.
دریافت خدمات بیمه این سازمان ۱,۰۰۰,۰۰۰ دلار است.
این بیمه در صورت نا‌توانی یا مرگ باقی‌مانده وام را پرداخت می‌کند.
کمک گرفتن از کار‌گذار وام ایده‌ی بسیار خوبی است.حتماً از کار‌گذار وام کمک بگیرید. آنها می‌توانند از شما برابر خطرات احتمالی مراقبت کنند.
نکته: حواستان باشد چشم بسته به کارگزار وام اعتماد نکنید!
در مورد کارگزار به این سوالات توجه کنید:
- آیا منافع کارگزار با شما همسو است؟
کارگزاری را انتخاب کنید که تا پایان وام با شما همراه می‌شود.
بعضی کارگزاران کارمزد خود را گرفته و شما را با وامی طولانی مدت تنها می‌گذارند. بحران اقتصادی ۲۰۰۸ نشان داد که بعضی کارگزاران مشتریان خود را درگیر وام‌هایی می‌کنند که در بلندمدت برای آنها سنگین است.
- آیا کارگزار بهترین پیشنهاد را برای شما فراهم کرده است؟
در مواردی که بانک کارمزد کارگزار را پرداخت کند، ممکن است بانک پیشنهادی وسوسه کننده به این افراد بدهد. همیشه قیمت‌های بازار را چک کنید.
استفاده از ابزار‌های محاسبه‌گر وام (Mortgage Calculator) میتواند ایده‌ی خوبی باشد.
- چه کسی دست‌مزد کارگزار را پرداخت می‌کند؟
اگر بانک دست‌مزد کارگزار را پرداخت می‌کند مواظب باشید درگیر قراردادی که برای شما گران تمام می‌شود نشوید. اگر قرار است که شما دست‌مزد او را پرداخت کنید، همه هزینه‌ها را از ابتدا مطرح و تثبیت کنید
این موضوع خیلی وقت است بین ایرانیان مهاجر کانادا منتشر می‌شود، شاید شما هم شنیده باشید که خود کانادایی‌ها عادت به پس انداز و سرمایه گذاری ندارند، خانه نمی‌خرند و مستاجر هستند و خلاصه ترجیح می‌دهند پولشان را همین امروز برای ثبت نام در تور تماشای والهای سفید یا دسته پرستوهای ونکوور به مقصد بریتانیا خرج کنند.
این افراد در واقع دوست دارند در زمان حال زندگی کنند اما این حکم قطعی نیست، خیلی از کانادایی‌ها دوست دارند در دنیای ارز دیجیتال، سازمان بورس و سهام، حوزه مسکن و …. سرمایه گذاری کرده و سود کنند. البته مهاجران به خصوص از مبدا خاورمیانه وقتی به کانادا می‌رسند، بدون فوق وقت به فکر خرید خانه و دریافت وام مسکن در کانادا می‌افتند.
بانک‌های کانادایی نیز خوب می‌دانند که باید در اولین فرصت مشتریان مهاجر خود را برای دریافت وام‌های کلان در حوزه مسکن وسوسه کنند.
قیمت ملک در کانادا طی ۱۰ سال گذشته پیوسته و البته آهسته رو به رشد بوده است و برای خرید خانه در کانادا اکثر مردم نیاز به گرفتن وام دارند.
